Los rendimientos de inversión en propiedades de la capital japonesa superan a los de Nueva York, Londres y Singapur.
TOKIO — Los precios de referencia del suelo en las principales ciudades japonesas subieron en la primera mitad de 2025 debido a una inversión inmobiliaria extranjera históricamente alta, impulsada por los alquileres de oficinas relativamente baratos de Tokio, el yen débil y las bajas tasas de interés.
La inversión extranjera en bienes raíces japoneses de enero a junio totalizó 1.14 billones de yenes ($7.78 mil millones), según la compañía de servicios inmobiliarios estadounidense CBRE. Esta es la cifra más alta para un primer semestre desde que se dispone de datos comparables en 2005.
Los inversores ven a Japón superando a otros países en la brecha de rendimiento, que mide la rentabilidad inmobiliaria restando la tasa de interés a largo plazo de los rendimientos de la inversión.
La brecha de rendimiento para las oficinas en el centro de Tokio fue del 1.85% en el primer semestre de 2025, según estimaciones del Instituto de Investigación de Sumitomo Mitsui Trust, más alta que el 1.75% de Nueva York, el 1.03% de Singapur y el 0.86% de Londres.
Los alquileres de oficinas en Tokio también son comparativamente baratos. La firma de servicios inmobiliarios Jones Lang LaSalle (JLL) comparó los alquileres de oficinas de abril a junio en las principales ciudades del mundo con sus picos de antes de la crisis financiera global de 2008. Tokio estaba un 30% más barato, mientras que Londres estaba un 40% más caro y Nueva York estaba aproximadamente en su pico.
Por pie cuadrado, Tokio está a aproximadamente el 80% del precio de Nueva York en términos de dólares.
«La tasa de desocupación de oficinas en Tokio puede permanecer baja hasta alrededor de 2027», dijo Yuto Ohigashi de JLL. «En el futuro, es probable que los alquileres suban».
Las grandes empresas están expandiendo cada vez más sus oficinas en medio de un aumento en las contrataciones y un regreso al trabajo presencial. Honda Motor dijo a fines de agosto que reubicaría las funciones de la sede central de una ubicación temporal en Tokio a un edificio en otra parte de la ciudad, dándole casi siete veces más espacio por piso.
La demanda también está aumentando cerca de las principales estaciones. De enero a junio de 2025, el precio base del suelo en un área al sureste de la estación de Hatchobori en el distrito de Chuo de Tokio aumentó un 25%, el octavo mayor aumento en suelo comercial a nivel nacional y un aumento del 11.3% en 2024.
El débil yen de Japón y las tasas de interés más bajas que en otros países también impulsan la entrada de capital.
Aunque el Banco de Japón ha subido las tasas gradualmente, la directora senior de CBRE, Chinatsu Hani, dijo que «el actual aumento gradual de las tasas de interés está dentro de la tolerancia de los inversores. Las tasas de interés en sí mismas también son más bajas que en el extranjero».
Dinamismo en las regiones
Los precios base de los terrenos residenciales en áreas regionales —excluyendo las cuatro grandes ciudades regionales de Japón: Sapporo, Sendai, Hiroshima y Fukuoka— se mantuvieron estables. Pero con la expectativa de que los visitantes extranjeros superen los 40 millones por primera vez en 2025, la inversión se está acumulando en las zonas turísticas de Japón.
Los precios residenciales se están disparando en algunas áreas regionales, impulsados por la creciente demanda de casas de vacaciones y condominios. Entre las áreas residenciales a nivel nacional, un área de la ciudad de Furano en Hokkaido encabezó la lista con un aumento del 27.1%.
En Furano, corporaciones e individuos buscan nuevas oportunidades de inversión, especialmente en propiedades a pequeña escala como alojamientos privados. Las propiedades de 30 a 40 años de antigüedad, con precios de 30 a 40 millones de yenes, están viendo una avalancha de consultas.
Un impulso para las fábricas de semiconductores ha causado fluctuaciones en los precios de los terrenos regionales. Los precios de los terrenos residenciales en la aldea de Ohira, en la prefectura de Miyagi, en el noreste de Japón, subieron un 4.1% en la primera mitad de 2025, por debajo del aumento del 11.5% en 2024.
En octubre de 2023, el grupo de servicios financieros japonés SBI Holdings y la taiwanesa Powerchip Semiconductor Manufacturing Corp. anunciaron planes para ingresar a un parque industrial en Ohira. Pero SBI anunció el fin de la asociación en septiembre de 2024, lo que resultó en la cancelación de los planes liderados por la prefectura y ejerció presión a la baja sobre los precios de los terrenos residenciales circundantes.
La prefectura de Kumamoto en la isla principal más al sur de Kyushu ha estado en auge gracias al inicio de la producción en masa en la primera planta japonesa de Taiwan Semiconductor Manufacturing Corp. (TSMC), el mayor fabricante de chips por contrato del mundo, a finales de 2024, así como a la acumulación de industrias relacionadas.
La tasa promedio de aumento para todos los tipos de terrenos en Kumamoto fue del 1.2% en 2023 y del 1.8% en 2024. Pero se redujo al 1.7% este año.
Kumamoto parece tener un exceso de oferta de condominios y apartamentos, y el constante aumento en los precios de los terrenos industriales en los últimos años muestra signos de desaceleración. TSMC ha retrasado el inicio de la construcción de su segunda fábrica de enero-marzo de 2025 a la segunda mitad del año.
Fuente: https://asia.nikkei.com/business/markets/property/tokyo-s-undervalued-real-estate-draws-in-flood-of-global-money?utm_campaign=GL_JP_update&utm_source=NA_newsletter&utm_medium=email&utm_content=article_link&del_type=4&pub_date=202509170700000900&seq_num=8&si=13636
